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200套房超500人抢,落户放宽后,上海投资客正在重返汾湖

时间:2022-09-17

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  正文共:3048字16图;预计阅读时间:15分钟

  长三角有这么一个板块,地方不大,仅仅是一个小镇,但是在一纸规划公布之后,无数投资客涌入,让这个没地铁、没好学区、没大型商业的小镇,房价从几千没人要,一路上涨到2万出头买不到

  说到这里,相信很多关注长三角楼市的朋友就已经知道,这个小镇,就是苏州吴江的汾湖,同时也是长三角一体化示范区的先行启动区。

  就在最近,这个板块又实实在在的给苏州楼市扎了一针鸡血,汾湖的某个项目开盘,119套叠墅,超250组客户锁资,开盘即售光,而马上要开出的500套房,目前锁资人数就已经超过了500人,又是开盘即清盘的节奏。

  万万没想到,苏州“金三银四”的第一炮,竟是由汾湖打响。于是我们在近期前往了汾湖,一探究竟。

  上海投资客重回汾湖,抢房潮再现

  首先要说,汾湖当前楼市的热度确实很高,而且并不是开发商和中介们吹出来的那种热度高。我们踩盘的第一个项目,保利湖畔云上。这个项目此前一共开了两期,两期全部卖光。据销售介绍,他们去年年底的时候第一次开盘,一共212套房源,光是锁资就超过了500组,开盘当天就全部卖光。

  一查这个项目的一期网签数据,89%,确实如他所说。(汾湖楼盘允许没有购房资格的客户先订房,满社保后再正式网签,故有部分已售出房源不记录在网签上。

  保利一期网签数据

  上个月,他们的二期开盘,一共119套房,其中叠墅就占了90多套,最后锁资人数超过250组,依然是开盘即清盘。

  目前这个楼盘正在进行三期的认筹锁资,因为之前买的好,这次直接就放出500套高层加叠墅房源,而锁资人数当前已经超过了600组

  而从这里也能看出,汾湖基本是一个由投资驱动的市场,因为一个小镇就靠自身,很难去消化这么多的叠墅房源。据销售介绍,在这里买房的,70%以上都是上海来的客户,也基本都是以投资为主

  汾湖目前在售的新盘,其他的热度虽然不及保利,但卖的也都不错。像碧桂园项目,3月中旬会加推一栋楼,目前三分之二的房源已经被定光;光明项目,目前在售的6栋楼,其中三栋都已经卖的只剩下1楼

  我们去年年中来汾湖的时候,汾湖的大部分楼盘都会有这样那样的折扣优惠,而当前在售的四个楼盘,全部取消了优惠,就按备案价卖。

  高铁轨交双落地,汾湖兑现天赋

  其实,对于汾湖的投资热度,其实一直存在。纵览整个环沪,首先在地理位置上,汾湖具有相对的优势及稀缺性。东临上海,西濒太湖,南接浙江,是绝对的江浙沪“两省一市”的黄金交汇地

  汾湖地处上海半小时经济圈内,距虹桥机场仅53公里,到达上海市中心30分钟左右

  同时,可通过苏嘉杭高速公路、227省道、苏同黎一级公路及苏嘉杭高速等直达苏杭市区。

  而提到汾湖,就不能不提苏州南站。因靠近上海,苏州的定位,一直是枢纽旁的过路站。而在去年,通苏嘉甬铁路和沪苏湖铁路双双开始动工建设。随着通苏嘉甬高铁、沪苏湖铁路的相继建设,苏州将崛起成新的铁路枢纽。

  苏州南站概念图

  而这两条铁路的交汇点,就设在了汾湖境内的苏州南站。也就是说,目前长三角地区最重要的两条铁路,沪苏湖铁路和通苏嘉甬两条高铁,它们的交汇点就在汾湖,从此汾湖抵达上海、苏州、湖州、嘉兴、宁波、南通六大核心城市,基本融入了一小时高铁经济圈

  去年年初,国家发展改革委和交通运输部正式印发《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》,其中明确提出规划建设上海17号向西延伸

  同时在去年的6月,上海市交通委主任谢峰做客民生访谈,介绍长三角生态绿色一体化示范区综合交通规划,也提到正在规划上海17号延伸的研究,延伸的方案之一就是17号线西延,并与苏州轨道交通10号线在苏州南站无缝对接。

  而在近期苏州公布的《十四五规划》中,也是明确提到了,从苏州出发,穿越汾湖并与上海17号线链接的水乡旅游线将在5年内开始动工。双重印证之下,上海苏州地铁延伸至汾湖,已是就是板上钉钉之事

  除了苏州南站以外,汾湖最大的热度还是来源于长三角一体化示范区这个最大利好。

  在长三角一体化示范区的消息传出以前,汾湖就已经是产业发达的省级经济开发区。虽然说目前呈现出来的仍然是小镇规模,还没有什么大型的商业体之类的,整个开发区仅有一个慕森商业广场群。但汾湖的产业实力不弱。

  汾湖开发区现有各类企业2800余家,拥有永鼎股份、康力电梯、东吴水泥、欧普照明,四家上市公司,像扬子江药业、欧普、丹麦机器人公司BlueWorkforce、全国首个智能电动汽车产业园、康力电梯股份有限公司这样的大企业,都把研发中心和总部落在这里。

  而在一体化示范区的消息公布后,更是吸引了华为、京东这样的头部巨型企业入驻。

  去年下半年,华为与上海政府签约协议,将整个浦东华为研发中心搬到了青浦金泽镇,整个基地确定引入员工4万人,而青浦基地距离汾湖仅6公里。

  华为青浦基地距离汾湖保利项目在6公里左右

  交通方便,产业发达,同时还有绝对的国家级政策加持,汾湖的未来发展空间非常能够引人遐想。

  也正是因为这个原因,这几年的汾湖,一直在吸引周边,特别是上海的投资客。

  目前汾湖在售的项目,均价大约在1.9-2W左右,价格不低,和吴中太湖旅游度假区、运东等刚需板块的价格差不多。由于汾湖禁止拍地,现在在售的新房一般都是18年以前拿的地,地价那时候还处于低位。而苏州整个大市都执行比较严格的限价,所以这些新房的备案价很难备上去。

  新房的价格虽然被严控,但是因为这一波波利好来袭,汾湖的二手房东也是普遍跃跃欲试,把房源提价放到市场上试水价格,而这也就让汾湖的二手房价格反而要高于新房,均价普遍已悄然站上了2字头,甚至超过了吴江主城区和花桥大部分二手房的价格!

  前两年的汾湖二手房房价

  这里可以对比一下花桥,在花桥地铁开通后,花桥的房价也是迎来了一波爆发,土拍持续加价,房价直接翻了两翻,涨到了如今的2万2左右。然而在暴涨之后,花桥也是迎来了长达两年的横盘期。

  而汾湖此前显然也面临着这样的局面。汾湖本身土地规模不大,在售的新房项目也不多,在规划来临之后,房价迅速被炒高。

  横盘期的汾湖如何突围

  炒高房价之后的汾湖,此时就面临了两个问题。一,房价虽然上来了,但是短时间内的人口还没有真正导入,如果没有真正的自住群体入场,那么挂牌价就只是一个数字而已;二,前年苏州724新政,宣布整个大市范围内新房限售三年,二手房限售五年,这也就意味着只要投资汾湖,那么投资的周期就会被无限拉长

  从人口和政策的双重层面上,汾湖都是在对短期炒房客说不。也正是因为这个原因,汾湖在前两年进入了横盘状态,房价基本没涨,二手房挂牌价慢慢下跌,像保利旁边的嘉乐城二手房,价格基本在1万7左右,与前两年已不能同日而语。

  而今年的热度从何而来?很简单,一,苏州在今年放宽了落户,同时汾湖本地的开发商也开始学起了花桥,可以让外地购房者能够绕过限购。对于一个以外地投资客为主的市场来说,松开了限购的口子,显然是大大的利好。

  除此之外,汾湖作为一个临沪的城市,市场自然会受到上海的影响。从去年开始,上海的行情开始启动,而汾湖的行情受到波及,跟着一起上扬。今年上海调控收紧,很多打算投资上海的投资客于是选择重返汾湖。

  双重因素叠加之下,造成了汾湖的这波热度。

  那么汾湖楼市是否会在未来几年,重现横盘状态呢?目前来看,苏州限售的口子不开,汾湖的市场很难说真正大火,目前的热度都像是一种花钱买未来。不过要判断一个地方是否值得投资,还是短期看政策、中期看土地,长期看人口。虽然汾湖市场被限售政策死死压制,但从长三角一体化这个国家级别的政策来看,显然后者的高度更高,长效性也更稳定。可以说,即使未来再度遭遇横盘,但长远来看,汾湖仍然值得投资,值得期待!

 

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