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2019年应届生在上海浦东新区买房有何建议?

时间:2022-12-11

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2019年7月到上海华为工作,浦东新区金桥。女,应届生已落户,年收入预计到手20万,父母可提供100万到150万的首付。

  

如何挑选房子(学区房?沿地铁线?增值税?交易税?)?有没有可以推荐的性价比高的小区?

  

谢邀!

  

1、落户一般半年,明年年底可以购房。

  

2、婚前自住房,建议买房满足自身居住需求,刚进入职场的年轻人,快速成长是重心,华为加班也较多,建议通勤交通放在首位。可以在工作地附近或者通勤地铁沿线找房,通勤时间不超过1小时为宜。

  

3、首付100万~150万,可入手总价300~400万房子,浦东金桥目前均价是6万左右,附近只能买个小户型,如果父母也会来住,那就在地铁沿线上,找个小两居室。

  

有任何房产问题可私信我们,或者添加房导航小助手微信:fangdaohang111,一对一咨询。更多房产数据监测文章和楼市观点,可关注左边左边微信公众号右边:右边一房一万(fangdis)

  

抱歉,太忙了.......

  

我对我的回答做了全新的修改,提问者希望你能花上十几分钟时间认真看看,会省去你买房过程中一半的时间,让你的选择更明智合理

  

我这里主要提供思路和大纲,我写给大部分人看

  

,算科普和攻略

  

我们先来说房子,在上海一定要牢记这几个概念

  

1.普通住宅

  

2.非普通住宅

  

3.是否唯一

  

4.房龄

  

(简单来说太贵了,面积太大了,就是非普通)

  

(唯一:房东名字只在一本产证上出现)

  

(房子越老税越低)

  

所有的房子税费和那4个概念有关,

  

那面积多大算大(140平方)

  

价格多贵算贵(内环450万,中环310万,外环230万)

  

(以上鉴别普通和非普通)

  

买房有三个税,一个费

  

个税,增值税(房东)

  

契税,中介费(买家)

  

但是上海全部由买家承担

  

上海有3个环,内环,中环,外环

  

3个环有限制的价格,超过了就是非普通

  

面积超过140平方,也是非普通

  

  

(500年前的笔记,字恶心得让我想吃份黄焖鸡)

  

不清楚的话改天整理一份

  

客户所对应的契税

  

  

题主要买房,注意公积金和贷款,小心以后结婚被算成二套哦

  

限购比较麻烦,不写了,有什么就问,我会回答的

  

在买房子的时候要有方向

  

在确定了预算,来根据需求调配,一般来说是这样搭配

  

1.工作for交通和板块

  

2.小孩for学区

  

3.置换for环境(房龄新一点)

  

4.预算for楼层(1.6楼便宜,3.4楼最贵

  

个人喜好同预算相同

  

5.投资for升值(规划,拆迁,学区,地铁开通

  

比如有人老了,爬不动,就不买六楼

  

年轻人钱少就买6楼便宜,通风采光也好

  

当你想买房的时候最强烈的需求是什么然后依次排序,找房就有方向

  

比如,我30岁有孩子,想他教育好点,那就找好的学区房,我钱不多,那我就买6楼,学区确定了,预算确定了,板块和位置确定了,很容易找房,无非就是在几套里挑而已

  

那需求顺序就是

  

比如题主,我大学要毕业了,要工作在金桥了,那我就买离地铁近一点(延地铁找房子),离公司不远的几个板块都可以,什么金桥啊,曹路啊,金杨啊,都可以

  

但我可能结婚后卖了,要换个大房子,那就保值升值(地铁和热门小区,成交量大一点,流动率高)

  

所以题主的需求和找房顺序是154或者145

  

(生活配套是基础)

  

注:我现在在给大家一个思路,具体的细节,比如什么地段什么小区的特点,优势,可以留言我具体分析。题主的金桥板块,曹路板块,金杨板块等,我将后面更新。什么学区好,什么小区好,分别对应什么优势劣势,可以留言我回复

  

现在说完买房思路,接下来我要看房了呀

  

看房的网络方式为

  

安居客

  

搜房

  

58

  

篱笆

  

大房鸭

  

我爱我家官网

  

链家官网

  

等等

  

其中我爱我家,链家的网络一定为真实业主报价,真实房源

  

那是不是真实的就是好的呢

  

不是,因为每个房东的报价都不能合理客观,我那瓶82年雪碧,跟我20年了,没舍得喝,而且现在超市里雪碧这么贵,我不能只卖3块钱

  

每个房东都是最好的推销员,在他们眼里,房子没有问题,肯定比别家好

  

就是房东的心理阙值太高了

  

安居客,58,搜房网等

  

里面的房源全部是中介发的,也就是不规范,你看到的

  

价格绝大部分是假的(比如我们共同发了一套房子,真实价格300万,你发250万,我发300万)你肯定点击250万的啊

  

房源呢,

  

55开吧一半是假的(我没发过任何假的,老子职业道德就是这么硬)

  

教大家一个辨别假房源的技巧,只要你跟中介去看房子,看不成(不管是房东不在家,房东不接电话,房东不配合)

  

全部是假的,

  

你打电话问,他一定说可以看房子,也是真实价格,但是到场了发现看不了,那就一定是假的,这时候中介一定给你推另外一套房子(差一点的)

  

就是低价好房吸引你过来看别的房子

  

大房鸭,这种由房东发的,手拉手买卖房的,是真的,但是房东不能合理客观看待自己房子的价格,心理阙值问题

  

中介,说实话,是需要的,大部分人高看了自己,比如我懂了税费,懂了政策了,就可以跳过中介了,但是你不会预测到中间过程会出现的问题,比如违约,比如房东跳价,比如房子有问题,比如户口不能迁

  

房东也是需要中介的,因为没有中介为你做网络,广告,房子晾着半年都不一定有人知道你在卖房子

  

有一个方法,就是当你在安居客看到一套房子,去我爱我家官网或链家,如果有这套房子,那么真实房源,

  

价格,一般是安居客+20~30万

  

或者官网减5~15万,差不多了

  

注:现在的市场是会有急降房的

  

接下来说看房,看房要注意挑毛病,就是房子再好也要稳住,不能面露喜悦,然后说回家讨论

  

接下来几天不用太在乎中介,稍微说下价格高了

  

这时候中介会想办法帮你去降房东价格

  

所有人会担心中介吃差价

  

记住谁先报价谁先输(和中介之间的博弈)

  

等中介先报价,心理虚一点的中介会直接报底价甚至低于底价(低价吸引,然后再和房东谈)

  

如果你真的中意一套房子,你可以往中介报的价格砍去20万

  

然后态度坚决说不低于这个价格20万我不买

  

(但是心里又要答应和房东谈价,最终是一定要和房东谈的)

  

这个行为的目的是为了,直接打击到中介的心里价位,防止吃差价出现

  

房东篇:当有一个客户来看完房子,有各种中介给你打电话,不管是骂你,还是给你分析房子缺点,市场之类,其最终目的就是为了让你降价

  

这个我们叫做“假谈”和“打击”

  

现在是买方市场,所以房东没什么地位

  

房东如何确定房子价格,和防止被打击假谈呢

  

1,价格根据自己的卖房紧急程度,比如我欠钱了,要还钱,那就挂低一点

  

2,找差不多的小区做对比,楼层,面积,价格比较,±10万是正常的

  

3,找到官网上,多和别的差不多的小区,房子做对比

  

一般来说是可以摸到市场价的

  

房东如何防止被假谈和打击,一句话

  

房子价格可以谈,但是要当面谈。咬紧就可以了

  

房东所对应的问题是会被中介骚扰,这个我有空再说应对方法

  

接下来说,约谈

  

这是一个心理博弈的过程,最精彩刺激

  

我见过谈4个小时,杀到低于市场价30万的,这位哥们是真的牛逼,他是个投资客,老江湖,是我交易生涯中手段最多,且最有心机的

  

见过谈3个小时,忽悠客户加15万的

  

客户篇:记住一定要诚意,5万现金准备好,现金!!!(散乱一点,看起来很多)

  

因为你掏出书包现金往桌子上一倒,这威慑力是足的,至少别人明白,你这次是一定要买房,当看到一堆钱的时候,人是不会理性的,心理上是有点微差的

  

这时候开始制造困难,比如我可以全款买,但是你房子要先过户给我(我爸爸急着住,或者不想拖时间)

  

比如,抵押户口的钱我没有,你先配合我过户我再还你钱

  

房东心里会想,我这相当于借给你几十万,并且已经过完户,我对你没有约束力,你就算不还我钱,我也没办法,老赖,因为已经过完户

  

制造任何困难,就是看起来我真的想买,我可以按你的价格(稍微低点)买,但是你需要配合我。房东会不停的往配合你的方向上走,最后逐渐降价

  

记住看房不要说,谁谁小区房子才几万,多好,房东会立刻说,那你去买他的房子。或者说你房子哪里哪里有问题,那房东会很反感。在博弈的过程中可以小小提到,但是一开口就提。免谈了,拜拜

  

房东篇我到时候再更吧,困了

  

对了题主,你的问题我抽个时间好好给你分析

  

算你有缘,实战派的几条建议。

  

1.不要商住,不要loft,只买住宅,切记切记!

  

2.看房200套,看不到也要看50套。

  

3.关注地段+房龄,学区不保值。不要在公司周边买,换工作到漕河泾咋办?我选的时候,没有关注空间,而是关注通勤时间,推荐内环杨浦和内环黄浦,1小时通勤圈可以覆盖70%(个人粗估)的上海面积,不用担心换工作后通勤时间暴增的问题,房龄在90后即可。

  

4.不要高首付,贷款越多越好,贷款越久越好,等额本息,现金流最优先考虑

  

5.既然是华为的,买了之后简装下租出去吧,反正你一年也住不了几次。

  

看了下回复,每个人的认知不同,对同一件事作出的反应也不同,但社会黑铁的地方在于:只有一个选择是最正确(投资回报最大)的。我不敢说自己做的最正确,就是互通有无,互相学习而已,比如陈义的回答,就非常实用接地气。

  

1.商住和Loft的增幅太小,流动性更差,转手税率更高,高到没人接盘;其次,上海商住的贷款额度小,时间短。最长时限都是10年,对现金流影响很大,把自己的处女贷用到商住,是真的真的不划算;至于政策风险,租赁难,水电煤费用高我就懒得费口舌了。

  

其实,上海商住的价格,代表了上海该地区一栋房子剥离了户口,学校等等所有附加值的真实价值。

  

2.一个周末两天,最多看8套房,不信可以试试;200套房用25周看完算非常厉害了,我自己也就看了50几套。看房在于建立一个估价体系,详细的估价可以看《中产阶级如何保护自己的财富》房产精算篇,有了方法论,就可以评估“笋”的程度。

  

买房远不是新闻小编说的,动动嘴皮子,打打电话就买好了,然后明天就翻一倍卖出。找中介斗智斗勇,实地看房,破限贷,筛贷款中介,做资金方案,借遍亲友受尽白眼,#¥#¥,求银行经理,与房东斗智斗勇,各种机构跑腿,装修跟家人吵翻天。。。

  

这是纯粹的脑力+体力繁重的工种,等产证到手了,你还要面对家人的诘问“怎么样,今年政策转向了,亏了吧你,早跟你说balabala“,磨人的要死。

  

房产的增值幅度和收益为啥超过别的行业,因为TM这是对家庭实力+个人实力+头脑智力+人脉关系+身体体能+沉稳耐力的综合考验工种啊!

  

3.学区保值不保值的问题,各有看法,只说一点:如果有学区共识的人越来越少(比如我就不认为20年后社会需要的人才,会跟我们的成长经历一致。强行为儿女复制一遍我们的教育经历,极有可能让他们陷入贫困),或者政策变动导致学区的附加值消失,都会造成投资收益的下降或者变现的困难,其他不展开谈;

  

4.不要高首付,要尽情享受人生中唯一的一次低息处女贷,65%的按揭,30年的期限。首先按照水库说法,货币在以13%~14%的速度贬值,你手里的现金在贬,你背上的负债也同样在贬。数学只是教我们静态的去算利息多交了,却没有人教我们动态的去看周边的大贬值环境。其次,现金流优先,这也是我现在最关注的。老一辈更关注“无债一身轻”,我更关注“可持续合理负债”。

  

5.这是玩笑话,如果出差多,确实可以租给自如,优化你的现金流。

  

对回复的一些回复:

  

算个半吊子水库人吧,欧成效算是个引路人,看他的书挣了些账面价值;欧的想法是经得住逻辑推敲的,我也反复在咂摸,但并没有疯狂的追捧这个人,他也有自己的局限性。其实知道水库的可能有1000人,唾骂他的可能有500人,将信将疑的500人,坚信的可能100人,用金钱去实践他的理论的,可能不足0.5个;为什么是杨浦和黄浦,可以在地图上看看通勤时间,浦东,宝山,嘉定,青浦,松江,金山,都存在换工作后通勤时间暴增的风险。杨浦和黄浦一些小区的1小时通勤圈确实很大,至于两个区的发展,那是区长的事情,有谁在上海买房是根据某个区的发展来定的么?一些限购,普通非普通等各种基础问题,加一个链家的中介,对方肯定知无不言,言无不尽,这里不谈。

  

------------------------------------------------------------附上一个我对全国地产的个人观点,个人观点,个人观点!

  

不喜勿喷

  

  

下面答案很多误人子弟,看不下去来回答一下。

  

本人土著,上班族普通人,捣腾房产好多年,购买过动迁房,商品房,学区房,外地投资房,持有不同类型多套房产,希望以下说法能对你有些参考价值。

  

首先看百度地图,尤其是街景部分花时间看看看看地图,各行政区划分,看看地铁线,商圈就知道上海大概长什么样了。我买外地房子时第一件事是研究地图,而且会花很多时间研究地图,看完街景约等于去过一次并且效果更好,你在地图上走,比跑去当地在马路上走效率起码提高了100倍。然后可以把上海的规划发展情况了解一下。

  

以上非常非常重要,可以让你不来上海也对上海有一个基本全面的了解。

  

接下来按优先顺序给你一些建议:

  

1.通勤问题

  

你买房是用来住的,所以居住属性是第一条,这里面通勤问题尤其重要,上海很大,要知道我认识有些外地人每天在通勤上要花4-5小时,这绝对是在浪费生命!就这一点而言,浦东金桥地区应该是值得你优先考虑的,金桥地区本来就是生活区,配套非常完备。其次,根据华为所在地,可以考虑浦东9号线、6号线沿线地区,这些地方不但通勤方便,去市中心也方便。此外杨浦12号线沿线也是值得考虑的。如果你打算自己开车,那么选择范围基本上只能考虑在浦东地区。浦东大部分地区开车上下班通勤时间是可接受的,但不要在浦西,哪怕杨浦也不合适,开车通勤会消耗大量时间。

  

2.教育问题

  

如果要考虑后续子女教育问题,一劳永逸的话本次可以直接购买学区房,当然过几年再置换也是可以的。浦东名校(小学)你可以考虑的:明珠AB,福外,福山正达,六师附小。基本都在9号线6号线沿线地区。这四个是浦东最好的小学(明珠C有点远就不推荐了),其中明珠是上海第一公立,教学水平甚至是可以比肩徐汇四大私立的,最保守的说法也是全上海妥妥前6名以内的小学,将来走上中系(上海最好的中学系列,初中进华育半只脚进上中,高中进上中,半只脚进交复)比其他任何学校都要更有优势。哪些小区对口哪些学校网上能找到详细的EXCEL表格,我就不贴了。相信我,教育问题很重要,你早晚要解决这个问题的,就算以后不住这房子了,学区还在。

  

3.房屋类型问题

  

首先LOFT是不建议的,你自己也说不考虑了我就不多讲了。住宅部分主要考虑两个因素,一个是小区环境,考虑到你的个人素养和能力,建议购买商品房二手房(目前来说商品房房龄基本都是可以接受的,不会太老),不要买动迁房,上海的动迁房物业管理基本等同于没有,小区环境普遍较差,人员素质整体低下,每天进出这样的环境是会很难受的。并且,同地段的动迁房和商品房差价也没有多大,对口学区往往还受影响。。。第二个因素是房型,卧室可以小,客厅必须大,年轻人的卧室基本就是用来睡觉的,其他时间都在客厅,所以客厅如果够大,造型方正,就是完美的。至于朝向采光楼层之类的,对年轻人都不是刚需。比如我家常年开灯开空调,那些传统认为买房的重要因素对我来说都不太重要,当然卧室和客厅最好还是能朝南,冬天会暖很多,空调也比较容易打的上去。有合适的房源的话可以考虑有花园的一楼,多个花园会让居住品质有看得见的提升。

  

4.选择公司附近的潜在问题

  

将来如果需要换工作,那么上海西边的公司基本都不能去,通勤成本太高。住在浦东地区,尤其是金桥地区可接受的工作范围为:浦东,杨浦地铁沿线,市中心地区(黄浦卢湾静安徐汇)。有些人说可能会换工作,不必拘泥于公司附近的房子,这个观点第一个要涉及到通勤问题,参见第一条,此外上海任何地方的房子都是有价值的,都是保值的,不要担心你买了金桥以后万一换工作或者干嘛要置换时会有损失,金桥地区在浦东而言是很不错的版块。

  

最后讲几句现实一点的,现在在上海买房,不必再考虑资产大幅增值,但是跑赢CPI,GDP,抗通胀还是有保障的。房产始终是最稳妥的投资渠道,哪怕日本和香港楼市崩盘时,核心区房价也只是跌了30%-40%,何况中国情况和日本香港完全不同,这个不展开讲了,中国房地产也许有涨有跌,但不可能是香港和日本模式,因为经济结构,产业结构,政治体制,国家体量都完全不同。放心买,该入手就入手。你还有几个月时间,利用这些时间先使用互联网详细了解一下这座城市吧。

  

提前表示一下:欢迎新上海人的到来。

  

首付100-150万,贷款200万左右应该不大会影响生活质量,总价可以控制在300-350万,税费约10-30万。

  

一.曹路动迁房,例如星金、星海、星纳、星颂、中虹家园等小区

  

生活方便,板块内有轨交9号线,还有数条公交线,曹路是上海的动迁大居之一,人气非常旺,最近新开了个恒欣荣越广场,吃喝玩乐都有(当然消费档次也比较亲民)上班方便,骑电动车都可以去题主在华为工作,将来假如换工作大概率会去张江或者漕河泾,曹路这边公交地铁通勤也都相对方便房龄新,一手动迁税费低缺点:社区发展潜力小,无好学校,环境一般曹路星晓家园挂牌信息(图源:链家)

  

二.金桥带学区老破小,博二、博三、船舶、柳博小区等

  

位置优于曹路,位于外环内,板块内有6、9、12号线,发展的早生活配套成熟带二梯队学区相对比较保值上班近,去张江、陆家嘴等地也比较方便社区界面比较旧,房龄老,户型差,影响居住体验;发展比较成熟,升值空间小金桥博三小区挂牌信息(图源:链家)

  

三.孙桥动迁房,申城佳苑、川杨新苑等

  

位于张江科学城内,规划好,升值潜力大房龄新,一手动迁税费低社区环境一般,生活较为方便,周边有餐饮、小超市,还有三甲曙光医院公交上班不方便,开车还可以孙桥申城佳苑挂牌信息(图源:链家)

  

四.唐镇,毕加索小镇

  

发展潜力大,张江后花园+黄金二号线,社区规划好(空地多),城市界面干净生活配套成熟,周边三个公园+两个商业综合体学区潜力大,对口东方幼儿园(市级示范园)+福山唐城外国语小学(和绿城、三大别墅、唐镇三兄弟共享学区)邻居素质高(多为张江上班的科技工作者,或者卡园、陆家嘴工作的白领)上班近,华为有班车缺点:房价偏高,唐镇现在发展速度有点透支房价唐镇毕加索小镇挂牌信息(图源:链家)

  

希望能帮助到题主~

 

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