120万，落户河西区，孩子可以上学。

　　

169万，即可买海河首排观景美宅，同样落户河西。

　　

250万，孩子上南开区排名第一的中营小学。

　　

你再多花60多万，推窗即见都市繁华及4A级水景

　　

　　

这就是天津的可落户公寓项目。

　　

让开发商打鸡血，

　　

让购房者又爱又恨，在犹疑中焦灼。

　　

这里面有价格的惊喜，有落户后的小确幸，有买房背后的血泪控诉，有似是而非的承诺，有有意无意的隐瞒，甚至有的项目和2017年前后的天津官场大地震有难以明说的勾连。

　　

可落户公寓项目，只有上三区（和平、河西、南开）才有点价值。我近日走访了较为火热的几个项目：

　　

天津新八大里片区（河西区）

　　

海景文苑（河西区）

　　

中交海河公馆（南开区）

　　

天塔喜马拉雅（南开区）

　　

翰林公馆（和平区）

　　

……

　　

你可能会说，公寓？谁看？商水商电，成本又高，好多大V都说过了，北京的公寓不要碰，你还提天津的公寓？

　　

事实全非如此。不信，咱们唠100块钱的。

　　

1

　　

新八大里特色

　　

40年产权城市型公寓

　　

天津河西区尖山“八大里”，是指红星里、红升里、红霞里、红山里、曙光里、红光里、金星里、光明里，这里是建国初期天津盖起来的第一批高档社区，从1953年开始规划到2012年拆迁，承载了近60年历史。

　　

2014年，该区域分八宗土地出让，以黑牛城道快速路为界，南侧是一里到五里，北侧是六里、七里，八里据说已经暂停开发。相对于老八大里，始称新八大里。

　　

　　

新八大里是河西区重点发展区域，《河西区2020年政府工作报告》提到，“平安集团天津总部大厦、陈塘自创区和新八大里等地区20个重点项目加快建设”“全面建设新八大里天津数字经济产业创新中心，大力承接首都外溢数字产业资源，加快推动互联网、大数据、区块链等业态向新八大里地区聚集。”

　　

如果去售楼处，你会发现每个里的规划如出一辙，大体都是住宅+公寓+写字楼产品，每个地块都会有一个柱状的写字楼。写字楼不要买，没有投资价值。

　　

我重点考察的是200万左右的公寓产品，这个区域公寓属性是——城市型公寓。民水民电有燃气，可落户，孩子可上学。为此，在最初销售时，开发商还会贴心的给你摆上一份政府文件。

　　

　　

有正式公章，市一级的——

　　

　　

片区内规划了天津师大二附小。开发商拿着文件卖房，嗨翻了。虽然是公寓，但销售暗示、购房者默认，肯定和买住宅享受到的权益一样啊，在2016年公寓单价一度达到了3万一二。毕竟有小户型，100多万，总价便宜；毕竟是河西黄金地段；毕竟是重点发展区域……为啥不买？

　　

但2017年一则河西区政府的回复，让双方的默契成为了公寓购房者的一厢情愿。

　　

有购房者通过人民网政府留言询问新八大里城市型公寓的学区划片问题，河西区政府的回复告诉购房者：

　　

　　

同片区的住宅对口上名校，

　　

公寓只能统筹安排。

　　

公寓就是公寓，

　　

住宅就是住宅。

　　

感觉受到欺骗的购房者一次次占领了售楼处，但未能改变该事实。背后的深层原因，不能明说。

　　

如今，新八里项目经过数年消化，住宅基本售罄。经过实地走访，当前可落户公寓项目是这样的：

　　

一里属于期房状态，房源量较多；

　　

二里、三里还有部分尾盘；

　　

四里、五里已经交房入住；

　　

六里是天房的项目，出了些问题，已经停工；（我计划以后专门谈谈天房）

　　

七里民水民电公寓房源已售罄。

　　

八里估计会永久暂停开发。

　　

（实地走访，未必精准）

　　

然后我再碎碎念下买新八大里项目注意事项：

　　

1.土地属性是40年商业用地。也因此，不需要天津购房资质，首付需要50%，在购买时比普通住宅要多几百到上千的印花税，契税是3个点。

　　

2.在二手房销售时，成本较高，比如差额营业税（差额5.65%）、土地增值税（增值部分30%-60%）等。

　　

3.关于落户，我替你们跑了趟陈塘庄派出所。派出所回复：买房可以落户。但有个小细节，在天津买二手普通住宅，卖家户口没有迁出，买家是可以迁入的；但是买新八大里公寓二手房，必须卖家户口迁出，买家才能迁入。

　　

4.关于子女上学，我电话咨询了河西区教育局（022-），教育局回复新八里公寓项目业主子女上学，需要在全区统筹分配，的确上不了师大二附小。另外，值得庆幸的是，学位不是一次性的，可以反复使用。

　　

可以买吗？

　　

想投资，不要买。

　　

就为了河西学位，手头100多万，不想买二手房，看看一里项目，还有50平米的小户型，120万就可以拿下，总楼层不多，居住体验相对好些。但要做好增值跑输大盘的心理建设。

　　

2

　　

50年居住型公寓

　　

与新八大里公寓项目不同，此类型公寓需要占用天津购房指标，首套住房首付30%、利率5.05%，二套住房首付60%、利率5.35%；民水民电，有天然气。

　　

但是，提醒你一下，看我的分析之前，先看一张图，如果觉得能接受，再往下看。

　　

　　

我重点考察了海景文苑、翰林公馆、中交海河公馆三个项目。

　　

天津湾海景文苑位于河西区海河沿线，目前16、18号楼在售，16号楼42层到顶，18号楼37层到顶，均为4梯10户，去年首开均价是元/平米，今年3月份推出了50套员工房，总价130万起，均价元/平米，最低单价元/平米。

　　

　　

▲天津湾海景文苑沙盘图。共3座楼。

　　

翰林公馆位于寸土寸金的和平区，对口小学是和平中心小学。和平区教育资源在天津市区首屈一指，即使不是对口和平中心小学，这个项目也会受关注。项目1号楼46层到顶,2号楼60层到顶,总价350万元/套起,目前1、2号楼在售。3号楼还没开始卖，但是朝向、采光没有1、2号楼好。注意：翰林公馆出房率奇低，大概60%。

　　

我的一个原则是，买新房必考察周边二手房，因为我本身也有购房需求，所以同时考察了和平神盘——诚基中心（会另发文单独讲）。诚基中心是70年普通住宅，这一点远胜翰林公馆。诚基中心近些年经过治理、重新装修，已经远不是当年的黄赌毒脏乱差，对口和平区另一个小学耀华小学。这个价格要低很多。你们参考下，怎么选，可以评论区留言。

　　

　　

另外注意一点，和平区实行六年一学位制。以翰林公馆为例，如果你买了二手房，该房子在过去6年内使用过学位，你的孩子将不能上和平中心小学，而是由和平区教育局在和平区统筹。

　　

再说说位于南开区鼓楼的中交海河公馆，最近卖的大热。南开区学校划片分北片、中片、南片，尤以北片教育资源更好，北片头把交椅是中营小学，50年产权居住型公寓中交海河公馆即对口该小学。近年中营小学人满为患，在项目所在地，有中营小学分部在建，会有部分年级在这里上学。按照惯例，售楼处同样摆放了相关文件。

　　

　　

当前在售是5号楼,28层到顶，一个单元，4梯12户，户型面积区间为51-108㎡；4号楼，2梯4户、2梯6户,32层到顶,主力户型为52㎡,128㎡,1居-3居。还有一座楼待售，该楼受遮挡严重。

　　

如果你仔细观察沙盘，会发现在这几栋楼前面有三个透明体。这三个透明体是什么，你不问，销售一个字不会给你提。

　　

　　

现实中是这样，↓

　　

　　

后面在建的就是中交海河公馆，前面的楼就是沙盘上的透明体，32层高，这是一期项目，叫艺术公寓。贝壳找房上的价格是这样的——

　　

　　

艺术公寓和中交海河公馆的关系讲起来比较复杂，谁能够很明了的讲清楚，请帮大家写在留言区。

　　

但有一点可以肯定，他们属于同一地块。那既然同属一地块，艺术公寓是否也对口中营小学？（虽然物业相对较差）

　　

我又来到了南开区教育局（小学科电话：022-），一位和蔼的工作人员答复如下：艺术公寓产权较为复杂，如果是50年住宅，以往中营小学都接收入学了；但如果是商住两用的性质，学位只能用一次。

　　

天津买公寓，坑真的很多。要买的话，一定要擦亮眼睛。

　　

我甚至想说，对非天津本地人来说，踏踏实实买个破点的普通住宅，不香吗？虽然破点吧。

　　

预告下，一休周末会重点考察海教园项目，近期推文。今年会有那么一伙儿15岁左右的青涩少年，决定海教园房价的走向。

　　

知道大家很忙~~如果觉得有用，点亮在看