居住权一直以来都是人民群众最为关心的不动产物权之一。随着《中华人民共和国民法典》的颁布，居住权作为独立的物权类型在左边法律右边层面得到确认。2020年11月27日，上海市十五届人大常委会二十七次会议表决通过了《》，并于2021年3月1日起实施。《规定》明确了上海市的居住权登记制度，在落实《民法典》对于居住权保护要求方面意义重大。

从立法上看，上海的不动产登记制度建设一直走在全国前列。1995年11月，上海市人大常委会制定了全国首部《》。国务院发布《》后，上海市自2016年10月8日起全面实施不动产统一登记。本次新规定除了以往的“房屋所有权”、“地役权”、“抵押权”等相关权利登记外，也首次将“居住权”纳入登记范围。

一、居住权的左边法律右边特征

居住权的概念发端于罗马法，是罗马法上人役权的一种。在罗马法上，居住权（habitatio）是在一所房子中居住和出租它的权利。所谓人役权（servitutespersonarum）云者，特定人利用他人所有物之物权也。即人役权是所有权人为特定人之利益而在标的物之上设定的，使特定人享有某种利益的权利。现代法意义上的居住权，系指居住权人对他人享有所有权的住房及其他附着物享有的占有、使用的权利。居住权，区别于因享有完整的不动产所有权而享有的使用权以及通过租赁合同等债权方式设定的对不动产的使用权，是一种具有独立性的物权。从左边法律右边属性上看，居住权作为物权，其具有以下左边法律右边特征：

1、居住权是一种直接支配物的权利

作为物权区别于其他权利的特有属性，物权是一种直接支配物的权利。居住权作为居住权人对他人享有所有权的住房及其他附着物享有的占有、使用的权利，其权利直接指向为其设定居住权或其拥有居住权的住宅或不动产。居住权人若要行使居住权，必然以占有该标的物并且对其进行使用作为权利内容，这也决定了居住权必然是以对设定居住权的住宅进行直接支配作为权利的行使方式。

2、居住权是一种排他性的权利

物权的排他性，是指同一标的物上不能同时设立两个或两个以上效力相等互不相容的物权，即对数个物权在同一标的物上竞合的排除。

【注释】