现实生活中，不少人买房落户的需求推动了二手房买卖市场的繁荣，户口迁出纠纷也随之快速增长。原房主迟延办理迁户手续、隐身不见踪影，或者原户主早已死亡却未销户的情形屡见不鲜。面对这种情况，买受人应该怎么办呢？

　　

　　

超过约定时间迁出户籍，买方不支付迁户保证金，到底是哪方违约？

　　

2018年3月5日，房屋出卖人(卖方)黎先生和买受人（买方）陈女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，两人在合同和随后签订的补充协议中约定了户口迁移相关条款。

　　

合同约定，出卖人应在房屋所有权转移之日起30日内办理户口迁出手续。双方在补充协议中约定，共同办理房屋所有权转移登记手续的时间最迟不晚于2018年7月5日。违约金条款如下，任何一方逾期履约，每逾期一日，违约方应按日向对方支付房屋总价款万分之五的违约金。买受方在购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，该保证金在出卖人迁出户口当日，由买受人自行划转给出卖人。

　　

　　

2018年3月26日，当事人协商一致变更买受人，郭先生受让陈女士前述合同项下的全部权利义务。2018年4月24日，黎先生与郭先生办理了涉案房屋所有权转移登记手续。

　　

直到2018年6月29日，出卖人才将房屋内所有户籍迁出。

　　

郭先生因出卖人逾期迁户，构成违约，未支付10万元户口迁出保证金。黎先生因此诉至海淀区人民法院，要求其支付户口迁出保证金10万元。郭先生提起反诉，要求黎先生支付违约金。

　　

　　

法院：黎先生未在约定的时间内将户籍迁出，构成违约

　　

双方应按合同约定的迁户时间履行义务，黎先生未在合同约定的时间内将房屋内的全部户籍迁出，已构成违约，应当承担相应的违约责任。法院支持郭先生的违约金诉求，但对过高的违约金数额进行酌减。

　　

户口迁出保证金的属性为履约保证金，在出卖人未按约定迁出户口的情形下，作为违约金予以扣减。

　　

法院最终酌定黎先生向郭先生给付违约金5万元，从户口迁出保证金中扣除，剩余5万元郭先生向黎先生给付。

　　

　　

上述案例向我们提示了二手房买卖中可能存在的落户风险，从出卖人逾期迁户到无法迁户，风险等级逐级上升，我们从事前预防和事后纠纷解决的角度，来看看二手房买卖合同中的户口问题。

　　

户口迁出保证金的由来

　　

被数次转卖的二手房上有时会存在多个户口登记人，最后的买受人由于缺乏安全意识，往往疏于查询房屋上的户口登记情况，等到有落户需求时，才发现要一个个原户主协助迁户十分不易，于是寻求左边法律右边途径，诉至法院。

　　

为提前预防前述户口迁移纠纷，二手房买卖合同中往往会存在一个“户口迁出保证金”条款。具体表现为买方暂扣一笔购房款作为保证金，等出卖人完成所有户口迁出手续，买方再将保证金转给卖方。

　　

这一方面可以督促出卖人尽快办理户口迁出手续，另一方面也方便追究出卖人的违约责任，直接用保证金抵扣出卖人的违约金。

　　

　　

二手房买卖，如何未雨绸缪？

　　

上述案例中出卖人只是迟延办理迁户手续，现实生活中不少人遇到过比郭先生更麻烦的情况，原户主直接隐身不见踪影，买房人无处寻人办理迁户手续；或者原户主早已死亡却未销户，买房人还需千方百计申请原户主的火化证和死亡证明，帮其销户，不管是故意赖在原户口上不迁走的人，还是死亡未迁出的人，都属于户口老赖这一群体，面对棘手的户口老赖，拿什么来拯救买房人的权益呢？

　　

　　

提前书面确认户口登记情况

　　

连环买卖的存在会使得房屋户口登记情况十分复杂，徒增户口迁移成本,因此，需要提前做好功课，了解目标房屋的登记人数、户口迁出的可能性。这可以帮助你在信息充分的情况下做好风险评估，进行正确决策。

　　

寻求公安机关户籍科帮助

　　

由于户口迁移是公安机关户籍管理的业务范围，当出现户口迁移纠纷时，买房人可以向公安机关户籍科寻求帮助。要注意的是，如果原户主拒不配合工作，公安机关其实也拿他没辙，因为公安机关的职权一般是依他人申请办理户籍事项，并无强制他人迁出户口的权力。

　　

　　

约定违约金条款

　　

二手房买卖中宜将出卖人迁出户口列为一项义务，并明确违约金条款，便于买方进行责任追究和请求损害赔偿。双方可约定出卖人每逾期一日应支付的违约金数额，但数额不宜约定过高，考虑到法院会对违约金酌情调整，约定天价违约金并没有实际意义。即使强制原房主迁户无望，违约金的约定也可以使买受人获得一定的经济补偿。

　　

向法院提起诉讼

　　

如果双方已经在买卖合同中将户口迁出约定为卖方义务，一旦出卖人毁约未迁出户口，买方可以直接向法院起诉，请求法院判令出卖人支付违约金，法院几乎都会支持此类诉求。

　　

然而买方的另一项根本诉求——请求法院强制出卖人迁出户口，却和违约金诉求有着迥然不同的遭遇，多数被法院驳回或直接不予受理，原因是强制迁户这事儿实际不归民事法庭管。公安机关处理户籍事宜是一种行政管理行为，并不属于民事案件受理范围。

　　

　　

新规试水，曙光初现

　　

在过去解决户口迁移纠纷中，上述两种常规处理方法遭遇瓶颈，无数买房人深受户口老赖之害却未能脱离困境，部分地区开始试水，试图解决这一棘手问题。

　　

2018年5月1日，新《上海市常住户口管理规定》正式施行，新规取得的一个重大突破是，改变公安机关无权强制原户主迁出的局面，对拒不迁出或无法通知的户口老赖，派出所可以直接将其户口迁至社区公共户。

　　

《上海市常住户口管理规定》第三十二条房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。

　　

　　

江苏省也出台了具体规定，对拒不迁出户口的原户主，公安机关可以将其户口迁至社区家庭户，并细化了申请程序，方便申请人进行申请。

　　

《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条因合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出的，公安机关应当受理并调查核实。情况属实的，应当告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后，原户口登记人员未迁出户口的，公安机关可以凭以下材料将其户口迁至社区家庭户：（一）现所有权人书面申请；（二）现所有权人居民户口簿；（三）现所有权人合法稳定住所证明；（四）迁出户口告知书。

　　

　　

江苏、上海两地新规出台，改善了公安机关无权主动迁出原登记人户口的局面，“公共户”的设立也便利了原户主户口的迁出。然而，其他未出台新规的地方仍在原地踏步，不少买房人依旧无户可落。

　　

（作者：夏碧莹工作单位：北京市盈科律师事务所王贝贝律师团队）

　　

原创丨本文系王贝贝律师团队原创文章。未经授权，谢绝转载。

　　

举报/反馈