近日，一条关于上海市房地产买卖合同示范文本修改的消息传遍沪上。消息称“2018年02月28日，上海市房管局和上海市工商局联合发布了《关于修改本市房地产买卖合同示范文本条款的通知》【沪房市场〔2018〕21号】”，这是自2011年上海市房地产买卖合同示范文本修改【沪房管市〔2011〕140号】后示范文本条款的又一次重大改革。尤其是新版上海市房地产买卖合同新增第十一条第（二）的规定，引起了大家的广泛关注：

　　

第十一条甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：

　　

（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款%的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行；

　　

（二）甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门（户籍管理部门）将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。

　　

以近年来民众普遍形成的观点，户口是不可以强制迁移的，诉至法院也是不受理的，那么设置了这样的合同条款，是否真的有其实质履行意义呢？

　　

根据2005年7月1日施行的《上海市常住户口管理规定》第十六条规定，“户口迁移应当由迁移人本人到公安派出所办理。迁移人因故无法办理迁移手续的，可书面委托有民事行为能力的家庭成员办理……”由此可以确定，户口迁移属于公安机关行政管理事务，不属于人民法院可以受理的民事案件范围。上海高院就“户口迁移问题”也曾做过专门的讨论，在《上海高院民事左边法律右边适用问答》中明确指出“……法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理，不属于民事案件的受理范围，法院也无权做出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照左边法律右边规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。”

　　

因此，上海法院不受理诉请强制迁移户口的民事争议案件已属必然，房屋买卖合同履行中因法院无法受理判决强制执行而产生了大量出售方户籍因无可迁入房屋、不配合、迁入房屋权利人不同意等原因的“沉睡户口”，买受方为此苦不堪言。

　　

那么是否有其他的户籍强制迁移解决方案呢？笔者同时注意到，江苏省公安厅做出了有益的尝试。在2016年颁布并实施的《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条中江苏省公安厅治安总队对户籍强制迁移进行了积极的规定。

　　

第九十六条因合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出的，公安机关应当受理并调查核实。情况属实的，应当告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后，原户口登记人员未迁出户口的，公安机关可以凭以下材料将其户口迁至社区家庭户：

　　

(一)现所有权人书面申请；

　　

(二)现所有权人居民户口簿；

　　

(三)现所有权人合法稳定住所证明；

　　

(四)迁出户口告知书。

　　

该规定预示着江苏省内房屋所有权人可以通过法院诉讼判决并申请强制执行由公安机关将房屋出卖人之户籍迁至社区家庭户。而经案例搜索，南京市雨花台区人民法院【（2016）苏0114民初4834号】案件中，原告谢某某诉请被告杨某某将房屋内的户口清空之诉请得以判决支持似乎也印证了该规定的可执行性。

　　

这一规定貌似合理，但因违反民事诉讼法关于案件受理的基本规定引发了巨大争议。果然，江苏省公安厅治安总队于2017年02月08日又发布了【关于规范《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条适用工作的通知】（苏公治〔2017〕25号）。

　　

一、行为性质

　　

公安机关凭相关材料将原登记人员户口迁至社区（村）家庭户的行为是公安机关依据相关左边法律右边规定履行户口登记管理职责的行为，属于公安机关的行政管理措施。现房屋所有权人的书面申请和提供的相关材料是公安机关了解相关情况并进行调查核实的主要依据。

　　

二、适用范围

　　

有下列情形之一的，现房屋所有权人可以申请公安机关将原登记人员户口迁出：

　　

（一）因买卖、赠与、继承等原因，导致房屋所有权转移，经房屋所在地的房屋登记机构依法登记的；

　　

（二）因人民法院、仲裁委员会的左边法律右边文书或者人民政府的征收决定等，导致房屋所有权转移，相关左边法律右边文书或者人民政府的征收决定等已生效的。

　　

三、程序启动

　　

现房屋所有权人申请将该房屋内原登记人员户口迁出的，应当提供以下材料：

　　

（一）现房屋所有权人书面申请；

　　

（二）现房屋所有权人居民户口簿；

　　

（三）现房屋所有权人合法稳定住所证明。主要包括不动产权证书，人民法院、仲裁委员会的左边法律右边文书，人民政府的征收决定及公告等。

　　

四、告知及迁移

　　

（一）受理核查。房屋所在地的公安机关受理现房屋所有权人申请后，应当对其提供的材料进行核查。

　　

（二）书面告知。经核查，现房屋所有权人（申请人）提交材料及申请内容属实的，制作《迁移户口告知书》（附件1），并送达该房屋内原登记户口人员。告知期限不少于15个工作日，原登记户口人员在国（境）外或有其他特殊情况的，可适当延长，最长不得超过30个工作日。

　　

原登记户口人员需在告知期限内，按照《江苏省常住户口登记管理规定》第一百零二条等有关规定，申请办理户口迁移。告知期满后，原登记户口人员未申请办理户口迁移的，经县级以上公安机关负责人批准，可以将原登记户口人员户口迁移至房屋所在地社区（村）家庭户，同时制作《户口迁移通知书》（附件2），并送达原登记户口人员。

　　

（三）文书送达。相关文书材料按照《中华人民共和国民事诉讼法》关于送达的相关规定进行送达。委托送达的，委托机关应当出具委托函，并附需要送达的文书，受委托的公安机关应当自收到委托函及相关文书之日起10日内代为送达。公告送达的，应当以原登记户口人员易于知晓的方式进行，可以通过市级公安机关门户网站或省级以上公开发行的报纸进行公告，也可以同时在房屋所在地社区（村）或居民小区公告栏张贴公告。

　　

（四）暂缓迁移。《迁移户口告知书》送达后，原登记户口人员在告知期限内以双方在买卖、转让房屋过程中对户口迁移事项另有约定为由提出异议，并提交协议、合同等相关书面材料，经核查确认属实的，应当暂缓办理户口迁移，并通知申请人。暂缓事由消除后，申请人可以重新提出申请。

　　

该通知中非常明确地指出，公安机关为户口的行政管理机关，《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条并非赋予户籍强制迁移的可诉性及可执行性，而是确认了法院或仲裁机构的生效裁判文书是申请人自行申请公安机关强制迁移户籍以及公安机关调查核实的主要依据，换言之申请人可凭房屋权利转移的生效判决及其他相关文件向公安机关申请户籍强制迁移，而公安机关在审核后经法定程序即可完成将原登记户籍迁移至房屋所在地社区（村）家庭户。在无锡市梁溪区人民法院【（2017）苏0213民初1267号】束某某诉严某房屋买卖合同纠纷案中，法院也据此做出了如下的认定“因户籍管理属于公安机关行政管理事项，公民的户口并非当事人在民事活动中可以任意处分的内容……”而不再径行判决支持户籍迁移之诉请。

　　

综上所述，笔者认为，江苏省公安厅关于“户籍强制迁移”的规定具有很好的借鉴意义。因民事诉讼法之相关规定，“户籍强制迁移”并不属于法院民事案件受理范围，不因房屋买卖合同条款的设计而使赋予其可诉性及可执行性，除非最高院司法解释做出重大调整，否则司法实践很难改变。但上海市公安机关完全可以在权限范围内通过户籍管理规定的调整，在当事人进行明确约定且法院或仲裁机构就房地产权利转移进行生效裁判的情形下依申请、依职权通过特定程序实施户籍强制迁移，如此可解决困扰经年的“沉睡户口”问题！

　　

文：吴华彦律师（星瀚房产）

　　

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