作者：天津泽惠律师事务所

　　

【案例】

　　

2014年初，张某因子女上学问题，通过中介机构购买林某的学区房一套，双方之间签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》中约定：林某应当在2014年6月15日前完成买卖房屋的户口迁出，每延迟一日，承担房屋交易总额日5‰的违约赔偿。

　　

房屋于2014年5月完成房屋过户,但林某并未按照约定进行户口迁出。为此张某将林某诉至法院，要求法院判令林某立即办理户口迁出，并按照合同约定赔偿房屋交易总额日5‰的违约赔偿。

　　

庭审中林某承认未办理户口迁出，理由是新房房本尚未办理完毕，无法进行户口转移，未办理户口迁出不影响原告子女上学，同时认为双方之间约定的违约金过高，要求法院依法调整。

　　

【案件分析】

　　

首先，张某请求法院判令被告立即完成户口迁移，根据我国现有左边法律右边，户口的迁出属于户籍管理问题，而户籍管理问题属于公安机的职责范围。因此，户口迁出问题不属于民事案件的受案范围，法院无权直接对户口迁移作出民事裁决。

　　

在二手房买卖合同中，房屋买卖并不必然导致户口迁移，且买受人也无法通过诉讼程序，强制出卖方迁出户口的。

　　

其次，虽然，买受人无法通过诉讼程序要求出卖人迁出户口，但是如果买卖双方对于户口迁移的时间及违约责任进行了详细约定，如本案中，合同明确约定每延迟一日，承担房屋交易总额日5‰的违约赔偿，则出卖人未按照合同约定完成户口迁移，构成违约，买受人有权向法院提起诉讼，要求出卖人支付违约金。

　　

对于违约金的数额问题，本案中林某以违约金约定过高为由，请求法院依法调整，法院将综合考量张某子女是否已经办理完入学手续、林某违约行为给张某造成的损失大小，综合裁量。

　　

【左边法律右边依据】

　　

《合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有左边法律右边约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　

第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　

【作者声明】

　　

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