上海购房积分怎么算的?
时间:2023-01-19
题主情况是,夫妻双双上海户口,10年前置换了一套二手房,夫妻名下仅有这一套房子,如果现在把这套房子卖了,然后去买新房,算无房还是有房?社保不算可以得多少分?
卖掉的话购房积分就可以按无房算了,不算社保分基础分60分可以全拿的。
上海新房积分,总分由基础分和年限分两部分构成,其中基础分根据认购对像名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况计分;年限分根据认购对象的社保缴纳月份(计分年限*12)和系数相乘算得。具体如下:
一、基础分计分细则
认购对象:根据本市住房限购政策具备本市购房资格的家庭或个人。
名下房产:认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行,无房的,+20分;认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的,+5分。
需要注意的是:
1、认购对象在2021年1月22日(含)后赠与他人的房产,仍计入认购对象名下。自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,该住房自转移登记之日起5年内仍计入赠与人(认购对象)拥有住房套数。
2、认购对象承租的公有居住房屋记入认购对象名下住房套数。
五年内购房记录:认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下无房且5年内无购房记录的,+20分;认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录的,+5分;认购对象5年内有购房记录的,此项不得分。
家庭结构:认购申请时,认购对象为夫妻(包括未成年子女),
+10分;认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的(无论是否
包括未成年子女),此项不得分。
户籍情况:认购申请时,购房人为本市户籍的,+10分;购房人为非本市户籍的(若为本市户籍、非本市户籍组成家庭,非本市户籍的一方单独为购房人的),此项不得分。
二、年限分计分细则
认购对象的社保缴纳月份与社保缴纳系数相乘即为年限分。
社保缴纳月数是指在本市按月正常缴纳,自2003年1月起算,截止到认购起始日前的2个月,以社保联网反馈数据为准(不包括:农保、居保、外来从业人员综合保险、异地转入本市、一次性征地补偿等)。
现退役军人、博士读博(博士后进站)期间、镇保人员、协保人员,通过社保联网反匿数据无法准确体现其在本市工作(服役、读博)期间按月正常社保缴费情况,应当由认购对象提供相关佐证资料予以核定其社保月数。涉及此类情况的认购对象需在认购截止日前提供相关佐证资料,未按要求提供的,均以社保联网反馈数据为准,不受理异议申请。
认购对象若为家庭的,按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算;认购对象包括两个及以上家庭的,按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。
社保缴纳系数区间为0.1—0.24分/月,按上市项目产品类型、结构确定。
三、总分计分细则
总分=基础分+年限分。
认购对象包括两个及以上家庭的,按其中总分(基础分+年限分)较低的家庭计分。
无房高分
60+社保年限高的一方的社保积分
高分选手,绝大部分楼盘可选
其实名下无房的购房人群,提前办理限购查询,这都不算什么事。
政策升级真正影响较大的人群,是名下有房,正打算置换购房者。
如果手中没有多余的房票,就必须先把名下房产过户完毕,新购买房屋才可以网签。不是每一个新盘,社保系数都是0.1或者固定某个数值不变,而是会在0.1~0.24之间浮动。
上海购房积分怎么算
购房积分主要分为两部分:基础分和动态分。
基础分:60分
主要针对新兴上海无房家庭,包括家庭情况、户籍情况、房产情况、5年内购房情况。
其中优先权分配如下:家庭户>单身者购房、上海户口>外地户口、无房户>有房户、近5年无购房记录>近5年有购房记录。
想要拿满基础分,只需要满足:上海家庭户口,当前无房,且5年内无购房记录即可。
目前来看,可以购房的群体有这么5类:
1、最高分是10+10+20+20=60分,即上海无房家庭5年内未购房;
2、二套是10+10+0+5=25分,即上海有房家庭5年内未再购房(可改善购房);
3、外地无房家庭5年内未购房:0+10+20+20=50分;
4、外地无房家庭5年内有购房记录(后卖掉):0+10+20+0=30分;
5、上海单身无房:0+10+20+20=50分。
动态分:无额定分值
主要看社保情况,社保缴得越多,积分越高。
动态分具体计算很简单,只需要明确认筹日至2003年之间,购买人总共在上海缴过多少个月的社保。每缴纳一个月,算0.1分。
其实就是套均总价越高的楼盘,社保系数就越高
拆解要素
10分夫妻(包括未成年子女)
0分成年未婚或离异、丧偶等个人(无论是否包括未成年子女)
解读
在认购申请时,认购对象为夫妻(包括未成年子女)加10分,认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的(无论是否包括未成年子女),此项不得分。
10分上海户口
0分非上海户口
解读
认购申请时,认购对象为上海市户籍的(若为家庭的,夫妻双方中至少有一方应为本市户籍),加10分;认购对象为非沪籍的,此项不得分。
20分上海无房
5分上海有房
解读
认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行,无房的加20分;认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的,加5分。此外需要注意的是,认购对象在2021年1月22日(含)后赠予他人的住房,仍计入认购对象名下;承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。
20分无房,5年内无购房记录
5分有房,5年内无购房记录
0分无房,5年内有购房记录
0分有房,5年内有购房记录
解读
认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下无房且5年内无购房记录,加20分;认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录,加5分;认购对象5年内购房记录的,此项不得分。
自2003年1月起计算,每缴纳一月社保加0.1-0.24分
单身:视个人情况
家庭:参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方
解读
社保缴纳系数并非0.1,而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。
置换的算一算
25分+社保,上海户籍家庭二套,5年内有购房记录,又卖了一套。准备再买第二套。这样的家庭起码社保有5年,多数是10年左右或以上,那么积分就是25+60社保或者25+120社保。也就是俗称裸分最低37分一下。假设楼盘的社保系数是0.24,那么最高可以有53.8分,
37分显然毫无竞争力。如果社保是15年,180个月,是43.6+25=68.6,还能入围市区一些积分需求不高的楼盘。当然,不触发的肯定不要分。
二套置换基本总价在600万以上,密集段是700-1200万。凡是这个总价段的楼盘,入围积分多数在70分左右。因为社保系数基本在0.12-0.19,所以二套打新很多时候触发积分就无法入围。
社保缴纳月数的影响力是非常庞大的,有房的是有可能超过无房的
之前网上就有报道:
当一个项目的社保系数从0.1变成0.24的时候,有房户积分是有可能超越无房户的。缴了218个月社保的上海有房的,是可以超越刚缴满一年社保的无房的。
年龄偏中年或以上的,就有可能因为社保分数这个变量,反超其他买房者。
在高端改善楼盘的竞争中,无房户不一定吃香,有房户不一定吃亏。
所以,除了基础分好算之外,就要看你买怎样总价的房子,看看能否通过动态社保分去逆袭了。我建议是这种积分竞争情况下,如果很紧急要入手的话,要做好两手准备,一手房和二手房都得盯着
不知道上述我是否讲明白了,我建立了一个上海购房的群shengcailu99,供大家去交流。
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