张先生为获名校学位准备(ready)购买一套老城区的物业，临签约才知道该套房由8个人继承，手续繁复，而且物业已有20多年楼龄，他担心6年后会因为楼龄高、贷款年限短而难以易手。上海户口即户籍，户口是由公安机关户政管理机构制作，用以记载和留存住户人口的基本信息的法律文书。户口是住户和人口的总称，计家为户，计人为口。据了解(Find out)，上海市场(shì chǎng)上这种多业主的物业并不少见，有的业内人士建议最好不要碰，有的认为要综合考虑多方面因素决定是否购买。

 

案例(àn lì)：老学位房业主多达8人

张先生看中了一套位于老城区的物业，已有20多年楼龄，但因为有名校学位，加上刚加装了电梯，实用率又高，所以也有不少买家青睐。上海户口即户籍，户口是由公安机关户政管理机构制作，用以记载和留存住户人口的基本信息的法律文书。户口是住户和人口的总称，计家为户，计人为口。然而，临近签约时，张先生才发现这套物业的业主竟然有8个人！原来，这是一套继承物业，8个继承人共同拥有这套物业，而且其中两个身在异国他乡，不太愿意为了这次交易回国。

张先生在担忧交易不能顺利进行的同时，又获悉楼龄太旧的物业在下一次交易中比较“吃亏”：“有的按揭机构告诉我，楼龄跟贷款年限加起来不能超过40年，有的说不能超过45年，我怕这会成为我6年后卖不出房子的原因。”到底买不买这套房子，张先生陷入了两难。

解读1 多业主物业发生纠纷机会大

“二手房交易中买家有时候要面对3个甚至更多的业主。留学生落户上海”以及第十三条“公民迁移，从到达迁入地的时候起，城市在三日以内，农村在十日以内，由本人或者户主持迁移证件向户口登记机关申报迁入登记，缴销迁移证件”的规定进行。”上海二手房电商商圈经理李瑶表示，多业主的情况(Condition)在实际的二手房交易过程(guò chéng)中确实存在，“约占总数的两成左右，老城区如越秀、荔湾相对常见一些。”据了解(Find out)，由于交易需要取得每位业主的同意，因此相应的时间成本会比正常情况要高，而且有时也会发生某位业主出于个人原因而迟迟不愿卖房，导致(cause)交易失败的情况。

陈先生的孩子过两年要上小学，他看中了越秀区悦华路一套69㎡的两居室，虽然是1985年的老房子，但装修维护都还不错。然而，在和业主沟通的过程(guò chéng)中，陈先生了解(Find out)到这是一套继承物业，兄弟四人是共同业主，目前是他们的大哥在使用，尽管另外兄弟三人都同意卖房，但大哥由于户口等原因迟迟不愿搬离，几次三番下来，陈先生也只好放弃。

李瑶表示，多业主的物业发生纠纷的概率更高，业主之间在卖房与否及利益(benefit)分配上协商不一致，导致(cause)交易一直处于拖延的状态：“这对于买家，尤其是打算入手学位房的家长来说是非常不利的，一来有可能到最后会错过公办小学报名的截止时间，二来学位房市场(shì chǎng)供不应求，3月里的涨幅也几乎是各类型物业中最高的，假如在一套学位房上徘徊纠缠了太长时间却没有办法成交，待到重新看其他小区时，优质学位房可能已经消耗大半，价格也已经被抬高。上海留学生落户向原住所地户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。然后按照第十三条的规定，在三日内持迁移证件向户口登记机关申报迁入登记。上海留学生落户但由于各地的政策不尽相同，购置新房未必就能够在新房所在地落户。因此，你应该在咨询新购房所在地公安机关可以办理落户的明确承诺后，依据购房合同及产权证书，按《中华人民共和国户口登记条例》第十条的规定。”所以，她建议购买学位房时尽量避开多业主的物业。

解读2 楼龄可能增加买家贷款难度

不少买家尤其是有意入手学位房的家长，在前往银行贷款时，都曾被告知房子楼龄较久，贷款不能超过一定年限。据了解(Find out)，这主要是由于银行对于楼龄加贷款的时间是有所限制的，并且不同的银行具体规定(guī dìng)也有区别。李瑶透露，目前建行和中行的规定是楼龄加贷款的时间不能超过40年，工行相对宽松，是50年，最为宽松的是光大银行，只要不超过55年即可。考虑到越秀不少学位房楼龄较旧，李瑶建议买家在购房前到银行咨询一下可贷款的年限，以免由于可贷款年限缩短而导致(cause)首付成本大大提高。

据了解(Find out)，不少买家担心在子女小学毕业后卖房，楼龄太旧会导致(cause)无人接手。对此李瑶解释道，由于越秀教育(Education)资源最为集中，名校林立，学位房价格居高不下，大部分有意向和经济(jīng jì)实力买入越秀学位房的家长，其实并不会特别在意楼龄，在优质教育(Education)资源供不应求的背景下，只要学位好、价格合理，哪怕楼龄很旧也会有不少买家愿意接手。李瑶举例(sample)称，4月初刚刚成交的一套上世纪70年代的老房子，其对口的学校是培正小学，95平方米总价280万元，每平方米不到3万元，而其他对口小学的楼梯楼价格都要在4万元／平方米以上，因此这套老房子仍旧凭借价格的优势顺利成交。

中原地产项目(xiàng mù)部老板黄韬称，部分银行的楼龄加贷款年限总和可到50年，但要看具体物业情况(Condition)，而六年后有无人接手的问题(Emerson)主要是价格问题：“不过，学位房政策多变，到时学位房是否能作为物业的附加值难以预料。上海户口即户籍，户口是由公安机关户政管理机构制作，用以记载和留存住户人口的基本信息的法律文书。户口是住户和人口的总称，计家为户，计人为口。”