上海一中院：买方未尽审慎义务

被称为 ;严 ;的 上海房地产新政于去年3月25日起实施。对于在这个节骨眼上买房的 人来说，因为新政直接牵涉自身利益，本该对其内容格外关注、审慎核查，但就有一位 ;糊涂 ;买家，在没弄清楚自己是否为限购对象的 情况下，与房屋卖家及中介公司仓促签署《房地产买卖居间合同》，后因限购致合同无法履行。
近日，上海一中法院二审审理该起由限购引发的 定金合同纠纷案，认定限购新政实施后签订房屋买卖居间合同，买方限购无权要求卖方返还定金。留学生落户政策把以“无血缘关系而居住在一起的人员”立户，即由业缘关系共同居住在机关、团体、学校、企业、事业单位内部或公共宿舍的人而立户的称为集体户，家庭户是户口管理中最主要的形式。
 
签约后发现无购房资格
去年3月26日，在上海工作的 非沪籍人士吴欣与张磊及中介公司签订《房地产买卖居间合同》，约定吴欣以265万元价格购买张磊名下一处房屋。留学生落户中介申办落户人员年龄距法定退休年龄须五年以上。属于国家认定的高层次人才或者具有特殊专长并为本市紧缺急需的海外高层次留学人员，年龄可适当放宽，但须由用人单位先向上海市人力资源和社会保障局(上海市外国专家局)申报，经审核同意后受理。之后，双方签署《上海市房地产买卖合同》，吴欣向张磊支付20万元定金。双方约定，若卖方在收取定金后反悔不履行合同，卖方双倍返还定金；若买方反悔不履行合同，该定金由卖方没收。
协议签署后，吴欣前往社保局查询发现，自己并不满足购房新政中关于购房资格的 规定（即非沪籍人口满足连续缴纳5年的 个税或社保），导致双方房屋买卖中断。留学生户口户口若报入上海市或区人才服务中心集体户的附同意接受函原件；户口若报入由业务管理部门推荐的集体户口的，用人单位报上海市人力资源和社会保障局（上海市外国专家局）的请示函中须注明；户口若报入本人购买的产权房内的，附房屋产权证。吴欣起诉到法院，请求判令张磊返还20万元定金及利息。一审法院认为，吴欣是否属于限购对象存在不确定因素，合同解除系双方意志以外的 原因所致，故判决张磊返还定金20万元。张磊不服，上诉至上海一中法院。
要求退定金被法院驳回
吴欣表示，自己购房，对限购新政出台后是否具备购房资格不确定；另外，她曾与张磊商议在签订网约合同时增加免责条款，即网签合同可以签订，万一审核不通过要求张磊返还定金，但双方未能就此达成一致。
上海一中法院二审审理后认为，吴欣在未履行谨慎审查义务的 情况下与张磊签约，之后又因不确定自己是否具备购房资格要求在签订网签合同时增加免责条款，导致双方协商不成、居间合同解除。吴欣关于其系购房、签约仓促的 相关主张均不能成为免责理由，理应承担违约责任而无权要求张磊返还定金20万元，上海一中法院遂依法改判驳回吴欣全部诉请。